Тайланд массово проверяет законность владения недвижимостью

Недвижимость, оформленная на номинальных владельцев, может быть конфискована

Департамент земельных ресурсов Таиланда утвердил комплекс мер по борьбе с теневым владением недвижимостью. Теперь при совершении сделок стоимостью от 5 млн бат власти будут проверять источник происхождения средств.

Цель реформы — полностью ликвидировать схемы с использованием тайских подставных лиц, или номиналов, для обхода закона, запрещающего иностранцам напрямую владеть землёй в королевстве. В каждой провинции страны создаются специальные инспекционные комитеты, в которые войдут представители правоохранительных органов, налоговой службы и земельных ведомств.

Новые жёсткие фильтры контроля уже затронули как физических лиц, так и коммерческие компании. Если иностранец или компания с иностранным участием приобретает земельный участок стоимостью от 5 млн бат — около 136 тыс. долларов — либо вносит наличный платёж в размере от 2 млн бат, сделка замораживается для проведения финансового аудита.

Чиновники будут подробно изучать легальность доходов, выписки с банковских счетов, род занятий и налоговую историю покупателя. Поэтому перед совершением крупных зарубежных сделок особенно важно заранее оценить не только корпоративную структуру, но и налоговые последствия. Подробнее об этом — в разделе Hill Consulting о международном налоговом консультировании.

Подозрительные сделки будут напрямую передаваться на рассмотрение министру внутренних дел.

По законам Таиланда иностранцам запрещено владеть землёй на праве безусловной собственности — Freehold. Чтобы обойти этот запрет, юридические консультанты регистрировали тайские компании, в которых 51% акций номинально записывался на граждан Таиланда, а 49% — на иностранца, фактически контролировавшего все активы.

Тайские участники при этом не вносили собственных средств и выступали исключительно в качестве подставных лиц. Сейчас подобные схемы находятся в центре внимания контролирующих органов.

Инвесторам, рассматривающим регистрацию компании в Таиланде, необходимо учитывать не только требования к составу акционеров, но и реальное экономическое содержание деятельности компании, происхождение капитала и распределение контроля между участниками.

Сегодня Департамент развития бизнеса Таиланда — DBD — внедрил масштабный цифровой контроль и ужесточил проверки происхождения средств.

В зоне критического риска оказались практически все коммерческие виллы, предназначенные для сдачи в аренду. Власти рассматривают эксплуатацию таких объектов как возможное двойное нарушение: незаконное владение землёй и ведение туристического бизнеса без необходимых лицензий.

Интерес контролирующих органов вызывают и дома, приобретённые для личного проживания. Компания, на балансе которой находится недвижимость стоимостью в миллионы бат, но при этом отсутствует выручка и фактическая коммерческая деятельность, автоматически может быть помечена как фиктивная.

Если тайский акционер не сможет доказать, откуда у него появились средства на внесение миллионов бат в уставный капитал, компания может быть ликвидирована по решению суда.

В зоне риска находятся и кондоминиумы, приобретённые по так называемой тайской квоте. Иностранцы могут легально владеть квартирами на своё имя только в пределах 49% общей площади здания.

Оставшиеся 51% относятся к тайской квоте. Приобретение таких квартир через фиктивную компанию сейчас активно проверяется, а созданные исключительно для обхода ограничений структуры могут быть признаны ничтожными.

Практика Таиланда показывает, что оформление недвижимости на иностранную компанию требует предварительной юридической и налоговой оценки. Формальная регистрация корпоративной структуры сама по себе не защищает собственника, если компания не ведёт реальной деятельности, а её акционеры не могут подтвердить происхождение вложенных средств.

Ранее законодательство давало иностранцу от 180 дней до одного года на принудительную продажу незаконно удерживаемой земли. Это позволяло владельцу хотя бы вернуть часть вложенных средств.

Сейчас власти официально разрабатывают поправки, согласно которым такая недвижимость сможет полностью конфисковываться в пользу государства без выплаты компенсации.

Кроме того, нарушение Закона об иностранном бизнесе может повлечь штраф до 1 млн бат и тюремное заключение на срок до трёх лет.

Иммиграционное бюро Таиланда также аннулирует визы нарушителей с последующей депортацией и пожизненным внесением в чёрные списки. Одновременно готовятся поправки, позволяющие властям замораживать личные банковские счета иностранцев по делам об отмывании денег ещё на этапе следствия.

В рамках реализации новых мер полиция Таиланда недавно провела операцию в провинции Чонбури, в которую входит Паттайя. Правоохранительные органы проверили 41 объект и 33 компании, подозреваемые в использовании тайских номинальных акционеров для обхода запрета на передачу земли в собственность иностранцам.

По итогам операции были задержаны четверо граждан России.

Согласно данным полиции, группа россиян через тайских номинальных владельцев контролировала 495 компаний, связанных с шестью коттеджными проектами примерно на 775 домов. Общая стоимость недвижимости превышала 5 млрд бат — около 150 млн долларов.

Эти дома рекламировались на российских площадках как «русская деревня».

Операция в Чонбури стала уже четвёртым этапом общенациональной кампании против использования номинальных владельцев. Ранее аналогичные проверки проводились на Пхукете и Пангане, а также в провинциях Краби и Пхангнга.

Комментарий эксперта Hill Consulting:

Таиланд переживает масштабный сдвиг в регуляторной политике. Раньше власти закрывал глаза на использование юридических лазеек. Однако в период 2024–2026 годов власти развернули беспрецедентную по масштабам кампанию по ликвидации номинальных компаний, через которые иностранцы массово скупали землю и дома. Таким образом, то, что являлось безопасным инструментом инвестирования, сегодня квалифицируется властями как серьезное экономическое преступление.

Главной причиной таких проверок стала массовая миграция европейцев, в том числе россиян в страну под влиянием геополитических кризисов. Приток иностранных денег привел к формированию закрытых анклавов и монополизации локального туристического бизнеса. Для самих тайцев это вылилось в рост стоимости жизни и цен на жилье. В ответ на растущее социальное недовольство Кабинет министров инициировал жесткую политику «укоренения и искоренения» незаконных структур, рассматривая их как прямую угрозу национальной экономической безопасности.

При этом, Таиланд не пытается изгнать иностранный капитал, но жестко принуждает играть по правилам. В настоящий момент рекомендуется полностью отказаться от "серых" корпоративных оболочек в пользу 100% легальных инструментов: прямой покупки кондоминиумов в иностранную квоту или оформления долгосрочной зарегистрированной аренды.

Более подробно о всех реально действующих программах экономического гражданства и ВНЖ для граждан РФ вы можете узнать на консультации у нас в офисе.

Источник