Финляндия может пересмотреть сделки россиян с недвижимостью за последние 20 лет
Министерство обороны Финляндии изучает, можно ли «постфактум» вмешиваться в сделки с недвижимостью, заключённые гражданами стран, не входящих в ЕС и Европейскую экономическую зону (ЕЭЗ). По словам министра обороны Антти Хяккянена, потенциальные меры могут затронуть все типы объектов и сделки, совершённые в течение последних двух десятилетий. Цель инициативы — усилить контроль в интересах национальной безопасности; министр отмечает, что ранее Финляндия подходила к такому контролю «слишком наивно».
Обсуждение ретроспективного контроля происходит на фоне ужесточения правил для покупателей из стран вне ЕС/ЕЭЗ. 11 апреля 2025 года парламент Финляндии одобрил поправки, расширившие полномочия Минобороны по предотвращению отдельных сделок, а 15 июля 2025 года вступил в силу запрет на приобретение недвижимости гражданами России и Беларуси (с рядом исключений — например, для лиц с постоянным ВНЖ или двойным гражданством).
Финские власти уже применяют действующие механизмы контроля. Так, в январе 2026 года Минобороны заблокировало четыре попытки покупки объектов недвижимости в муниципалитете Сипоо (восточнее Хельсинки) российским гражданином, который не имел постоянного вида на жительство в Финляндии. По данным Национальной земельной службы Финляндии, к концу ноября 2025 года россияне приобрели в стране 55 объектов недвижимости: 35 — до вступления ограничений в силу и 20 — после.
КПП 770301001
Комментарий эксперта Hill Consulting:
Заявление Минобороны Финляндии о возможности «ретроспективного вмешательства» в сделки с недвижимостью — это, по сути, сигнал о расширении периметра контроля в целях национальной безопасности. Сейчас речь идёт именно об изучении юридической реализуемости такого механизма, который теоретически мог бы охватить сделки с участием граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ за длительный период (до 20 лет).
Важно понимать контекст: с 15 июля 2025 года действует запрет на сделки по приобретению недвижимости для граждан РФ и Беларуси, а контроль за «чувствительными» сделками уже усилен на уровне разрешительного порядка и проверок. При этом существуют исключения, в частности для лиц с двойным гражданством (РФ + страна ЕС/ЕЭЗ) или с постоянным видом на жительство/постоянным статусом резидента, а практика блокировок сделок Минобороны демонстрирует, что механизм реально применяется.
Для собственников и потенциальных покупателей ключевой практический вывод — рост значения доказательной базы и комплаенса. Рекомендуем: (1) проверить и систематизировать документы по объекту и источникам средств; (2) заранее оценить риски по структуре владения и контролю (в том числе через компании) — финские правила прямо ориентированы на выявление «эффективного влияния» и антиобходные конструкции; (3) мониторить законодательные изменения, поскольку возможный ретроспективный механизм, если появится, почти наверняка будет привязан к критериям безопасности и процедурам оспаривания/распоряжения объектом.
Hill Consulting отслеживает развитие регулирования в ЕС и готова провести предварительный риск-анализ по конкретному кейсу совместно с локальными консультантами.